Restaurateurs : comment renégocier le loyer de son bail commercial ?

La meilleure façon de parvenir à un accord avec votre bailleur est d’échanger oralement. En exposant vos points de vue respectifs, vous pourrez plus facilement trouver un terrain d’entente.

L’idéal est de prendre un rendez-vous physique. À défaut, optez pour le téléphone ou la visioconférence. Par mesure de prévention, vous pouvez aussi envoyer, en amont du rendez-vous, un courrier recommandé pour expliquer la situation de votre établissement. Vous pourrez, si besoin dans le futur, produire ce document devant un tribunal. Il prouvera votre transparence et votre volonté de résoudre la situation.

Voici 2 conseils pour entamer la discussion :

1. Expliquez qu’un accord à l’amiable est dans l’intérêt des deux parties. Si le restaurant est en cessation de paiement, votre bailleur ne touchera plus de loyer et pourrait avoir du mal à retrouver un locataire. Tâchez d’aborder la négociation avec diplomatie et de ne pas entrer dans l’affrontement même si votre bailleur se montre intransigeant.
   
   
2. Pour le mettre dans de bonnes dispositions, faites-lui savoir que le gouvernement a mis en place des mesures de défiscalisation pour compenser les renoncements de loyer. Il bénéficiera ainsi d’un crédit d’impôt à hauteur de 50 % des sommes abandonnées pour les trois derniers mois de 2020.

Vous disposez d’un éventail de solutions pour parvenir à un consensus. À vous de choisir celles que vous souhaitez proposer. Notez que plus il y aura d’alternatives, moins votre bailleur se sentira sous la contrainte.

• Les avantages en nature : pourquoi ne pas offrir à votre bailleur des dîners ou des déjeuners gratuits à l’occasion de rendez-vous familiaux ou professionnels pour compenser son manque-à-gagner ? C’est une pratique peu courante, mais qui prouve votre bonne volonté.
  Attention, d’un point de vue fiscal, les repas sont considérés comme des produits constatés d’avance. Il faudra les prendre en compte au moment du bilan comptable, notamment pour le calcul de la TVA.
  
  
• La clause de retour à meilleure fortune : en attendant un retour à la normale, proposez à votre bailleur de renoncer temporairement au loyer en instaurant cette clause. Grâce à cela, il aura la possibilité de réclamer le paiement de la dette quand votre situation s’améliorera.
  S’il accepte, veillez à bien définir les termes de meilleure fortune : réouverture de l’établissement, fréquentation, montant du chiffre d’affaires...
  
  
• Le loyer variable : une autre solution pour votre bailleur serait de recalculer, chaque mois, le montant du loyer en fonction des fluctuations d’activité.
  En CHR, le montant du loyer avoisine généralement les 20 % du chiffre d’affaires. Basez-vous sur un pourcentage et offrez à votre bailleur un partage de valeur : le montant augmentera au fur et à mesure de la reprise. Vous pourrez ainsi redémarrer sans être fragilisé par un loyer trop élevé par rapport à vos recettes.
  
  
• La conversion d’une partie de la dette en prise de participation au capital : une autre solution envisageable est de proposer à votre bailleur de devenir votre associé. Concrètement, il renoncerait à percevoir les arriérés de loyer, et tout ou partie des loyers à venir, en échange de parts dans le capital de votre société.
  Cette solution soulagera immédiatement votre trésorerie. Mais en tant qu’associé, il aura un droit de regard sur la gestion de votre entreprise et vous devrez lui verser des dividendes.
  
  
• La demande de révision triennale du loyer à la baisse : si 3 ans se sont écoulés depuis la dernière négociation, vous pouvez demander une révision à la baisse de votre loyer conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce.
  Si vous n’avez pas atteint les 3 ans, relisez votre contrat. Il se peut qu’il contienne une clause particulière qui prévoit une échéance plus courte pour la révision de loyer.

Une fois la solution trouvée, mettez sous forme d’un protocole d’accord signé par les deux parties la confirmation par écrit.

Vous ne parvenez pas à trouver un accord à l’amiable avec votre bailleur, vous avez encore la possibilité de recourir à la justice. En fonction de votre situation, différents dispositifs s’offrent à vous :

• L’ouverture d’une conciliation judiciaire : votre bailleur refuse de vous voir ou d’échanger par téléphone ? Il vous a rencontré mais n’a rien cédé ? Vous pouvez solliciter le tribunal pour l’ouverture d’une procédure de conciliation, conformément à l’article L. 611-4 du Code de commerce.
  Attention, vous ne pouvez pas bénéficier de cette procédure si vous êtes en défaut de paiement. Si votre demande est acceptée, un administrateur judiciaire se chargera de mener les négociations. Il proposera des rééchelonnements ou des remises de dettes. Une fois l’accord trouvé, votre bailleur ne pourra plus vous poursuivre pour un recouvrement.
  
  
• L’initiation d’une procédure judiciaire : il n’est pas exclu que votre bailleur ait pris les devants en vous faisant délivrer un commandement de payer. Une assignation en justice n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour vous.
  Vous aurez la possibilité de demander au tribunal un échéancier pour l’apurement de votre dette. Vous pourrez alors avoir jusqu’à deux ans pour payer vos arriérés.

De nombreuses solutions s’offrent à vous pour renégocier votre bail commercial, mais il peut être difficile de mener les discussions seul face à votre bailleur.

N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un avocat, en particulier si vous devez aller devant le tribunal. Sachez aussi que le gouvernement a mis en place des mesures de soutien immédiates aux entreprises, parmi lesquelles le médiateur des entreprises. C’est un service de médiation gratuit, rapide et confidentiel.